Доход от сдачи квартиры внаем (в аренду),по общему правилу, облагается налогом на доходы физических лиц.
При этом срок действия договора найма (аренды) значения не имеет (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).
Доход нужно задекларировать и самостоятельно уплатить налог, если нанимателем (арендатором) является гражданин или иностранная организация, не имеющая подразделений в РФ.
При сдаче внаем (в аренду) квартиры физическим лицом, которое не является индивидуальным предпринимателем, возможны два варианта:
1. Арендодатель самостоятельно исчисляет и платит НДФЛ.
2. Налог удерживает и перечисляет в бюджет арендатор недвижимости.
1. Самостоятельная уплата НДФЛ при сдаче квартиры внаем (в аренду)
Самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ арендодатель обязан в том случае, если квартира сдается:
• физическому лицу, которое не является индивидуальным предпринимателем.
Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
• иностранной организации, которая не имеет подразделения в РФ.
Налог с полученных доходов рассчитывается по окончании года, в котором получен доход от сдачи квартиры внаем (в аренду) в следующем порядке (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ): НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13% (для налоговых резидентов РФ).
Если арендодатель является налоговым нерезидентом, при исчислении НДФЛ применяется ставка 30% вместо 13%.
По общему правилу налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
Декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать в налоговую инспекцию по месту учета не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода от сдачи квартиры внаем (в аренду).
В 2020 г. в соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020г. № 409 декларацию необходимо представить не позднее 30.07.2020г.
Заполнить декларацию можно с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России или через ЛК ФЛ
Сумму налога необходимо уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения доходов от сдачи квартиры внаем (в аренду) (пп. 6 п. 1 ст. 32, п. 4 ст. 228 НК РФ).
С 01.07.2020г. на территории Приморского края законом от 8 апреля 2020 года № 779-КЗ вводится налог на профессиональный доход в соответствии с частями 1(1) и 1(2) статьи 1 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ " О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима"
Таким образом, граждане, сдающие внаем (в аренду) жилые помещения, вправе участвовать в эксперименте по применению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" (НПД).
В таком случае, вместо НДФЛ при сдаче квартиры в аренду уплачивается НПД по ставке 4% (если арендатор является физическим лицом) или 6% (если арендатор - ИП или юридическое лицо)
2. Удержание НДФЛ налоговым агентом при сдаче квартиры внаем (в аренду)
Если квартира сдается в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации или внаем индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с платы за аренду (наем) должен арендатор (наниматель) (п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ).
Это означает, что при выплате арендной платы арендодателю он удерживает часть денежных средств в размере 13% (30% - с дохода налогового нерезидента) и перечисляет в бюджет.
Арендатор (наниматель) выступает в данном случае налоговым агентом. Если арендатор (наниматель) полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то арендодатель может не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).
При невозможности удержать налог с выплаченного дохода арендатор (наниматель) должен не позднее 1 марта следующего года сообщить об этом арендодателю и налоговому органу.
В этом случае подавать декларацию не требуется, а налог уплачивается на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом.
Уплатить НДФЛ в таком случае необходимо не позднее 1 декабря года, следующего за тем, в котором получен доход (п. 5 ст. 226, пп. 4 п. 1, п. п. 2, 6 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).